Zakup wymarzonego mieszkania to dla wielu z nas najważniejszy krok finansowy, często wiążący się z wieloletnim zobowiązaniem. Na szczęście minęły już czasy, gdy rynek nieruchomości przypominał „dziki zachód”, a nabywcy musieli zadowolić się jedynie obietnicami i kolorowymi wizualizacjami. Dzisiejsze prawo stawia na transparentność i wyposaża kupujących w potężne narzędzie –  prospekt informacyjny. Wierzymy, że w pełni świadomy klient to bezpieczny klient.

Dokument urzędowy, a nie kolorowa ulotka

Zasadniczym błędem jest traktowanie prospektu jako materiału reklamowego. W rzeczywistości to sformalizowany dokument, którego ramy określa nowa ustawa deweloperska (z 20 maja 2021 r.). Stanowi on swego rodzaju prawne oświadczenie inwestora o sytuacji finansowej firmy, stanie prawnym gruntów i szczegółach projektu.

Jego głównym zadaniem jest wyrównanie szans. Deweloper wie o inwestycji wszystko, a dzięki prospektowi Ty również zyskujesz tę wiedzę. Co ważne, informacje tu zawarte są równie wiążące co sam akt notarialny. Jeśli ostateczna umowa zawierałaby zapisy mniej korzystne niż te z prospektu (bez Twojej wyraźnej zgody), zyskujesz prawo do odstąpienia od zakupu.

Kiedy i w jakiej formie powinieneś go otrzymać?

Deweloper ma obowiązek przygotować ten dokument jeszcze przed wypuszczeniem pierwszej reklamy. Jako potencjalny kupujący musisz otrzymać go całkowicie za darmo, na etapie zainteresowania ofertą, na pewno przed podpisaniem jakichkolwiek umów (nawet rezerwacyjnych).

Obecnie odchodzi się od grubych, papierowych teczek na rzecz tzw. trwałego nośnika. Zazwyczaj jest to zabezpieczony przed modyfikacjami plik PDF przesłany mailowo, udostępniony na stronie WWW inwestycji lub przekazany na pendrive’ie. Brak możliwości edycji daje Ci pewność, że nikt potajemnie nie zmieni warunków.

Budowa prospektu

Część ogólna

Ten fragment dokumentu to dogłębna analiza samej firmy oraz otoczenia inwestycji:

• Doświadczenie i wiarygodność dewelopera. Znajdziesz tu podstawowe dane firmy (KRS, NIP, REGON), jej strukturę właścicielską oraz udokumentowaną historię minimum trzech zrealizowanych już projektów.
• Stan prawny działki. Dowiesz się, kto jest właścicielem gruntu, poznasz numer Księgi Wieczystej oraz sprawdzisz, czy inwestycja nie jest obciążona kredytem (a jeśli jest, czy bank wydał promesę na bezciężarowe wydzielenie Twojego lokalu).
• Sąsiedztwo w promieniu 1 kilometra. To jedna z najważniejszych nowości prawnych. Inwestor musi sprawdzić plany zagospodarowania i decyzje środowiskowe, aby poinformować Cię o planowanych w pobliżu drogach, wysypiskach czy cmentarzach.
• Kwestie finansowe. Opisano tu mechanizmy chroniące Twoje wpłaty, czyli zasady działania rachunku powierniczego oraz informacje o składkach na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny.

Część indywidualna

Tutaj przeczytasz o szczegółach dotyczących wyłącznie Twojego przyszłego mieszkania:

• Cena i powierzchnia. Całkowity koszt brutto, cena za metr kwadratowy oraz dokładna metoda pomiaru powierzchni (zgodna z normą PN-ISO 9836:2022-07).
• Standard wykończenia. Techniczny opis użytych materiałów (rodzaj tynków, drzwi, okien, grzejników), który będzie Twoim punktem odniesienia podczas technicznego odbioru lokalu.
• Terminy. Precyzyjne daty zakończenia budowy, zdobycia pozwolenia na użytkowanie oraz podpisania aktu notarialnego przenoszącego własność. Pamiętaj, że opóźnienie tego ostatniego terminu o ponad 120 dni pozwala Ci zrezygnować z umowy.

Obowiązkowe załączniki

Prospekt bez załączników jest niekompletny i niezgodny z prawem. Wymagane dodatki to:

• Rzut kondygnacji. Ułatwia zlokalizowanie Twojego mieszkania względem sąsiadów, wind i klatki schodowej.
• Szkic zagospodarowania terenu. Mapa pokazująca rozkład dróg wewnętrznych, placów zabaw, śmietników i małej architektury w otoczeniu budynku.
• Wzór umowy deweloperskiej. Szkic dokumentu, który ostatecznie podpiszesz u notariusza, pozwalający na spokojne przeanalizowanie kar umownych i warunków rezygnacji.

Odpowiedzialność karna i na co uważać podczas lektury

Za podanie nieprawdziwych informacji w prospekcie grożą sankcje karne, co wymusza na twórcach absolutną rzetelność i zgodność ze stanem faktycznym. Jeśli dokument opisuje osiedle zamknięte z monitoringiem, a załączony szkic terenu tego nie potwierdza, powinieneś natychmiast prosić o wyjaśnienia.

Podczas analizy dokumentu zawsze:

• Sprawdzaj, czy zasady odstąpienia od umowy są zgodne z ustawą.
• Upewnij się, kto ma pełne prawa do gruntu.
• Zweryfikuj obecność podpisów osób reprezentujących firmę (np. podpisu kwalifikowanego w e-dokumencie).

Przejrzystość w Greenwood Park

Dla zespołu Greenwood uczciwe przedstawienie dokumentacji stanowi absolutną podstawę. Udostępniany prospekt informacyjny skrupulatnie i obiektywnie ukazuje wszystkie parametry inwestycji, potwierdzając, że deweloper nie ma absolutnie nic do ukrycia. Klienci otrzymują ten dokument na trwałym nośniku natychmiast po zgłoszeniu zainteresowania ofertą. Osoby szukające bezpiecznej przystani, rzetelnego partnera i chcące poznać szczegóły inwestycji w zielonej części Warszawy, mogą odwiedzić stronę Greenwood Park i skontaktować się z biurem sprzedaży. Pracownicy biura chętnie udostępniają wszystkie materiały i rozwiewają ewentualne wątpliwości.